地產“華南虎”陷高負債旋渦:負債2863億,凈利潤不夠付利息

2018/11/10 来源:朱邦凌

地產“華南虎”陷高負債旋渦:負債2863億,凈利潤不夠付利息

富力地產是與碧桂園、恒大齊名的華南五虎之首,公司於2005年在 香港聯交所主板 上市,為首傢被納入恒生中國企業指數的內地 房地產企業。富力成立於1994年,總部在廣州。2018年9月,中國企業聯合會、中國企業傢協會發佈2018年中國企業500強榜單,廣州富力地產股份有限公司排名第279。

如今,在高調買買買、瘋狂加杠桿之後,昔日華南五虎之首陷高負債旋渦,負債2863億,業績下滑。同時,頻頻違規,富力高周轉後遺癥集中爆發。

1、兩個月內拋出逾230億元融資計劃後,富力地產決定進行股權融資

11月5日,富力地產稱擬增發約8.0559億股H股,募資償還債務、補充營運資金、項目投資。據悉,這是富力自2006年以來首次進行股權類再融資。若以前5個交易日收盤價平均港幣約12元/股打8折計算,募資約96億港元(約85億元人民幣)。這意味著,從9月7日起拋出ABS融資計劃後的2個月左右時間,富力地產總計拋出瞭約315億元人民幣的融資計劃。

2018年以來,富力地產共在上交所共提交瞭8次發債申請,其中僅有3次獲批,1次終止,其餘4次尚處在“已反饋”或者“已回復交易所意見”階段。此外,2月9日,富力地產取消發行10億元中期票據,5月23日再次取消瞭10億元超短期融資發行計劃。

由於資金短缺,不少開發商都需要借新債還舊債,尤其富力之前還花瞭大筆錢收購萬達的酒店資產,有些債務都已經到期需要還,加上短期內回歸A股無望,因此不斷進行融資。

2、負債卻達到創新高的2863億元

在富力正準備大幹一場的時候並回歸A股的時候,2008年世界金融危機來襲,這讓激進拿地並在商業地產路上高歌猛進的富力挨到瞭當頭一個悶棍,實力遭到大挫。之後,又接連在海外擴張當中,做失敗瞭公主灣;在足球俱樂部上,做瞭一個並沒有給企業帶來多少品牌附加值的富力俱樂部。而企業的資金狀況卻是王小二過年一年不如一年,2012-2017年,富力地產經營性現金流餘額分別為-24.64億元、-118.62億元、-220.65億元、-3.56億元、-33.38億元,- 72.87億元,連續六年為負。截至2018年第三季度,富力業績平平,負債卻達到創新高的2863億元。包括受限資金在內的期末現金餘額192.23億元,勉強覆蓋191.8億元的一年內到期債務。

富力地產近年來負債率不斷攀升。公開資料顯示,2015年-2017年,富力地產凈負債與權益比率呈上漲趨勢,分別為124.3%、159.9%、169.6%,2018年上半年則較2017年年末上升17.9%至187.5%。此外,有媒體報道稱,據富力地產披露的2018年半年度公司債券內容顯示,公司總負債2703億元,較2017年年末增加15.91%,其中短期借款210億元,增加36.78%;長期借款711.51億元,增加29.42%;其在一年之內要償還的債務達1489億元。截至報告期,富力地產的資產負債率80.44%,較2017年年末增加2.81%。

地產“華南虎”陷高負債旋渦:負債2863億,凈利潤不夠付利息

​富力業績平平,但有息總負債卻處於房企高位,面臨的債務壓力可謂巨大。截止2018年三季度,短期借貸180.8億+一年內到期債務191.8億+長期借貸1234.8億,有息總負債1607.4億,有息負債率56.14%。經營現金流2017為負,截至今年三季度缺口高達27.73億元。投資活動現金流10年持續為負,目前缺口也有20億。今年,惠譽將富力地產的評級從BB下調到瞭BB-。這也意味著富力進入垃圾評級行列,已然被市場用腳投票。

3、2017年大筆買入萬達酒店資產

自2004年以來,富力地產便開始投資建設高端酒店,其自身擁有17傢國際星級酒店。然而,盡管建設諸多酒店業務,但其酒店業務卻處於長期虧損態勢。藍鯨房產翻閱富力近5年年報獲悉,2013年到2017年其酒店營運虧損金額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元。

2017年7月19日,萬達商業、融創中國和富力地產三方在最初簽訂的協議中,萬達 438.44億元將13個文旅城資產包出售給融創, 77傢酒店資產包以199.06億元的價格賣給富力。此後經過兩輪收購標的和價格調整之後,收購大連萬達集團旗下酒店資產的數量從77傢變為73傢,交易代價由最初的199.06億元變為189.55億元。富力地產已經兩次延遲寄發189億收購萬達酒店的通函,已經完成瞭萬達70間酒店及一幢辦公樓的收購。

在收購萬達酒店之後,富力地產共有88間已完工酒店及26365間客房,旗下新增酒店品牌包括皇冠假日、艾美、喜來登、索菲特、萬達嘉華、萬達文化及威斯汀等。富力稱,公司已經成為全球最大豪華酒店業主。

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4、富力地產很難完成1300億元的銷售目標

去年底,富力提出一份雄心勃勃的規模擴張計劃,要求2018年完成銷售1300億,2020年沖擊3000億。然而,從目前的銷售數據來看,恐怕富力地產很難完成1300億元的銷售目標。截至10月末,富力地產的合約銷售金額約為956.6億元,銷售面積約7330900平方米,完成全年銷售目標的73.5%。若要完成全年的銷售目標,富力地產需在兩個月中完成約350億元的銷售額。而富力地產在10月份單月的銷售額僅為87億元。

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