房企迎新一輪“洗牌”:誰甩包袱?誰接盤?

2018/11/09 来源:臺州特價房

近一年來,大型房企越來越不喜歡被稱作“地產企業”瞭。

保利房地產發佈公告,今後更名為“保利發展控股集團股份有限公司”。據不完全統計,這已經是2018年第18傢房地產公司把自己企業名稱裡面的“地產”去掉瞭,之前恒大、融創、龍湖等知名房企早已完成更名。至此,中國前十大房企隻有富力和中海的名字中仍有地產字樣。

越來越多房企通過更名來弱化“地產”色彩,其背後謀求轉型的意圖昭然若揭。正如萬科董事會主席鬱亮說:“十年後萬科還是房地產公司的話,那真的很慘。未來想到萬科,應該想到的是美好生活,而不是幾棟房子。”

越來越多的跨界合作在房地產界發生,碧桂園探索機器人領域、恒大佈局新能源汽車、華為也進軍房地產。現在看來,行業也到瞭該轉型升級的時候,層次豐富的投資行為才是未來房地產行業的主流。近日發生的多個收購事件,對於出售方來說,去庫存和現金為王是房企今年的任務主線;對於購買方來說,逆勢操作,趁機調整結構、擴大規模是當下的方向。在樓市整體疲軟的市場中,新一輪的洗牌和變局正在上演。

變革下的收益率之謎

面對市場上不同收益率的地產股收產品,判斷的準則是什麼呢?

一般情況下,產品收益率和潛在風險是對應的,當然不排除某些特殊原因。產品收益率之所以不同,大致有兩個影響因素,一是項目本身風險水平,二是其他因素

根據與收益率的密切程度,項目本身的影響因素由高到低可分為:主體信用、增信措施和資金監管主體信用是影響收益率最核心的因素,信用越高,比如上市公司或者百強房企的融資利率可能越低。當然,如果提到是同一個交易對手,那這一點沒有差別。不同產品,增信措施也是不一樣的,有的產品有抵押物和質押物,而有的並沒有。不同的抵押率和保證金都會影響融資方的利率成本,比如現房抵押和在建工程抵押給的收益率肯定不一樣,現房抵押意味著抵押物變現能力強,企業願意給出的融資成本會相對低些。

另外,有無資金監管也會影響收益率。由於項目回款不能用到其他地方,監管資金會導致交易對手的資金使用效率會降低,所以他們給出的利率也會下降。

其他影響收益率的因素包括融資金額、融資期限、資金到位時間、市場利率水平、監管政策等要素。比如企業融資5000萬和5個億願意付出的融資成本肯定不一樣,另外期限越長,通常收益率也會越高些。對於資金到位時間,如果企業急需資金,可能投資者在某一個日期前給到它,收益率就會高些。另外,市場利率水平對項目收益率有一定影響,但由於中間會有一個傳導過程,比如市場收益率上升,但實際上融資方給出的利率可能並沒有明顯的上升。監管政策對收益率也有影響,不過更多是間接的。假設貨幣政策收緊,開發商資金緊張,可能就會願意付出更高的融資成本。

一般同一時期,同一類型金融機構,同一傢開發商的融資成本是相同的,給到投資者的收益率應該也是一樣的。如果收益率有高有低,很顯然開發商更願意和融資成本更低的機構合作,根本不會和融資成本高的合作。投資者看到的收益率不同,可能更多是不同類型機構發行或者是不同時期的產品,有時候特定項目在特定階段的收益率可能會偏離。

逆周期擴張的生存邏輯

近日的房企收購類熱點事件還包括一宗尚未塵埃落定的收購案,就是萬科擬收購海航大廈事件。萬科擬將地處朝陽區東三環的海南航空大廈等商用物業收入囊中,以進一步配合北京萬科的存量資產改造計劃。然而,10月12日,身陷債務危機的海航集團召開2018年第七次臨時股東大會,針對海航控股擬向萬科作價轉讓北京海航大廈的議案,最終以超9成股東反對而被否決。

9月底,行業龍頭企業萬科以“活下去”作為秋季例會主題,不禁引發業內感慨。不過,剛剛還在喊“活下去”的萬科,竟然頻頻出手大方,保持著較為積極的拿地態勢。根據最新公告顯示,9月萬科在全國新增14個項目,權益價款120.01億元。權益拿地金額雖然較7月、8月有所放緩,但仍然高於上半年月均96.37億元的水平。行業內最新公佈的數據,2018年1–9月份,在房企新增貨值排行中萬科以5071.5億元的成績位列第四。

業內分析人士指出,逆周期擴張固然需要勇氣,更要有戰勝市場周期的戰略眼光。當下不失為撿漏的良機,尤其是那些市場前景依舊看好,或者土地價格調整到位的城市,或將迎來較佳的拿地窗口期。

房企迎新一輪“洗牌”:誰甩包袱?誰接盤?

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