四季度房企何去何從?有人打折 有人拿地 有人裁員

2018/11/09 来源:每日熱股

《財經》新媒體 徐徜徉/文 蔣詩舟/編輯

近日,全國140傢上市房地產開發企業(按申萬房地產分類)今年三季報已全部公佈完畢。東莞證券統計數據顯示,2018年前三季上市房企共實現營業總收入11939億,營業利潤2044.8億。140傢房企中有121傢實現盈利,占比86.4%,僅19傢虧損。

同時,截至11月7日,已有20傢A股上市房企披露瞭全年業績預告,11傢預喜。

難道,高喊“活下去”的房企們,其實活得好著呢?某中型房企的工作人員向《財經》新媒體透露:“公司的拿地計劃幾乎已經停滯,且最近一直在裁員,甚至有人力資源專員一周接到數個恐嚇電話,加班加點處理因裁員而導致的勞動仲裁事件。”

業績飄紅 萬科日均賺5000萬

根據東莞證券數據,房地產行業三季報整體歸屬凈利保持高增長。18年前三季上市房企共實現營業總收入11939億,同比上升24.77%,增幅較17年同期大幅上升21.6個百分點;共實現營業利潤2044.8億,歸屬凈利1207.4億,同比分別升37.9%和28.85%。

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以龍頭企業萬科為例,前三季度營業收入1760.22億元,同比增長50.32%,歸屬於上市公司股東的凈利潤139.85億元,增長26.09%。據測算,今年前9個月萬科平均日賺逾5000萬元。

同時,保利地產前三季度實現營業收入949.21億元,同比增長25.66%,實現凈利潤134.90億元,同比增長32.84%。綠地控股、招商蛇口、金地集團、陽光城等多傢房企今年前9個月的利潤增長均超過三成。

《財經》新媒體翻閱房企三季報發現,不少上市房企的業績增長正是房地產主業持續增長的結果。如萬科A(000002.SZ)今年前三季度實現的1760.2億元營業收入中,房地產業務的貢獻就達1675.6億元。

不過,也有部分房企的業績增長並非得益於房地產本身。前三季度凈利潤大增1.86倍的中天金融(000540.SZ),是通過處置子公司股權獲得瞭81.60億元的投資收益;前三季度凈利潤和營業收入分別同比增長29.19%和35.50%的綠地控股(600606.SH),其1041億元的房地產收入僅同比增長瞭14%,而基建產業收入則大增達43%。

銷售大幅減速 凈負債率創新高

三季度數據看似亮眼,但暗存隱憂。

克而瑞研究中心公佈的《2018年1-10月中國房地產企業銷售 TOP100排行榜》統計數據顯示:前10月TOP100房企總體銷售規模為78297.9億元。24傢房地產企業前10月銷售流量金額超過1000億元。碧桂園、中國恒大、萬科居前。

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盡管百強房企整體銷售規模同比仍處於增長態勢,但10月份百強房企單月業績環比降低10.5%,銷售減速較為明顯。與去年同期相比,百強房企單月業績的同比增速自三季度以來持續放緩,從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

其中,龍頭房企的銷售放緩更為明顯。

保利地產三季度銷售環比下降31%。首創置業、光明地產、越秀地產的銷售速度下降也十分明顯,其中首創置業三季度銷售金額較二季度環比下降78%,光明地產二季度環比下降60%,越秀地產二季度環比下降57%。

還值得註意的一點是,2018年9月房企負債率創近年新高,截至今年9月,房地產板塊資產負債率約達80.4%,凈負債率上升至約107.0%。2018年三季度末,A股上市房企在手現金對一年內到期的長、短期債務的覆蓋比例為115%,處於歷史較高水平,凈負債率也達到105.9%,較上年末同比上升7.3%。

此外,房地產業馬太效應也進一步顯現。今年前三季度歸母凈利潤排名前10的房企的合計凈利潤達705.53億元,占全部房企凈利潤的58.46%,說明頭部上市房企才是貢獻行業凈利潤的主力。

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而wind數據顯示,2018年1-9月,商業園區開發房企和中小房企的凈利潤增速有所下降,僅為16%和14.7%。中小型房企利潤增長承壓,短期償債壓力或將更加沉重。

四季度房企何去何從?

有人打折 有人拿地 有人裁員

一邊是部分房企銷售額同比增速趨緩,一邊是沖刺完成的全年銷售目標。對房企而言,三季度無疑是個非常重要的節點:年度目標完成得如何?

億翰智庫數據顯示,2018年1-9月部分房企平均目標完成率達73.3%,似乎沖一沖有望實現全年銷售目標。但華夏幸福、泰禾集團、首開股份、首創置業、佳兆業、朗詩等房企目前隻完成瞭一半的銷售額,形勢嚴峻。

在融資渠道收窄、短期償債壓力加大、預期去化下降、棚改貨幣化安置降溫等多種信號之下,房企們的選擇是什麼?

龍頭房企恒大、碧桂園、富力、保利、融創等早在8月就進行瞭打折促銷。當下,參與促銷的房企正在不斷增多,范圍覆蓋中型和小型房企,包括陽光城、中梁、金科、敏捷等都推出瞭降價樓盤。

據克而瑞統計,跟去年同期平均9.5折比,今年的折扣力度大致9.3折,甚至是6.4折。典型的就是廈門萬科白鷺郡,在推出的107套別墅中,中間套一口價278萬元,對比原先的500萬元總價,相當於給出瞭6.4折優惠。

四季度房企何去何從?有人打折 有人拿地 有人裁員

除瞭打折,高喊“活下去”的萬科還一邊加快瞭攻城略地的步伐。昨日(11月7日)有媒體報道稱:“北京萬科已將海南航空位於廣州天河北的寰城海航廣場收購,交易於近期完成。”

據稱,近幾個月內,北京萬科與海航之間進行瞭較為頻繁的交易。7月,北京萬科剛剛從海航手中接盤瞭武漢海航藍海臨空產業園(一期)80%股權,交易價格為3.12億元。

而當《財經》新媒體就寰城海航廣場收購一案向北京萬科打電話求證時,負責人李先生表示“對這則新聞不予回應”。

與萬科的“壕氣”相比,中小型房企的處境則要艱難一些。一位中型房企的工作人員向《財經》新媒體表示:“公司的拿地計劃幾乎已經停滯,且最近一直在裁員,甚至有人力資源專員一周接到數個恐嚇電話,加班加點處理因裁員而導致的勞動仲裁事件。”

四季度樓市到底何去何從?易居中國執行總裁丁祖昱認為,在政策調控常態化、房企融資渠道收緊等多方面因素影響下,市場會逐漸回歸理性。盡管投資節奏放緩,但礙於全年銷售目標,預計今年最後兩個月,百強房企仍將加大供應力度。

據易居營銷代理項目統計,2018年10月新開盤達50多個,11月預計將有80多個,12月預期將超過100個。看來,房企還在努力,最後兩個月的競爭或“刺刀見紅”。

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